БЫВШИЙ СУПРУГ ИЛИ РОДСТВЕННИК ПРОДАЛ ДОЛЮ В КВАРТИРЕ ДРУГОМУ ЛИЦУ. ЧТО ДЕЛАТЬ?

Собственная квартира – удовольствие не из дешёвых, и далеко не каждый может себе его позволить. На сегодняшний день популярность набирает долевая собственность, люди приобретают квартиры не полностью, а, например, только комнату. Такой подход значительно экономит денежные средства и позволяет проживать на приобретённой доле и иметь там прописку. И если доля в квартире изначально покупается намеренно, то все риски оцениваются ещё до сделки.

Чаще всего споры относительно долевого владения возникают между:

а) Бывшими супругами;

б) Между родственниками.

Что касается бывших супругов - здесь всё несколько проще. После развода всё совместно нажитое имущество, приобретённое в браке, делится поровну — независимо от того, на чьё имя оно записано.

*Исключение: если один супруг получил что-то в подарок, по наследству или в результате приватизации, то это его личная собственность, которая при разводе не делится.

Между родственниками долевая собственность на квартиру обычно возникает при вступлении в наследство.

Самым логичным вариантом развития событий здесь будет являться продажа недвижимости и раздел денег в долевом соотношении, но не все готовы на это идти. Из этого и возникают дальнейшие конфликты.

Если возникают какие-либо споры, связанные с продажей содольщиком его доли, то мы рекомендуем обратиться к специалисту в области недвижимости. Каждую ситуацию следует рассматривать отдельно, с учётом всех возможных нюансов. Чтобы получить бесплатную консультацию специалиста, вы можете позвонить нам по телефонам: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52. Чтобы получить консультацию онлайн, задайте любой интересующий вас вопрос в чате на нашем сайте и мы незамедлительно вам ответим.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ДОЛЕВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В соответствии со статьёй 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации, право собственности предполагает возможность собственника по своему усмотрению распоряжаться собственным имуществом. Иными словами, он может его продать, подарить, использовать в качестве залога, сдать в аренду и т.п.

Например, супруги прожили в браке 10 лет и за это время они приобрели двухкомнатную квартиру. После развода каждой стороне досталось по 50%. Супруга изъявляет желание продать свою долю и переехать жить к маме, но бывший супруг категорически против т.к. для него это единственное жильё. В таком случае супруг мог бы выкупить долю бывшей жены и получить право собственности на всю квартиру. Но у него может не быть необходимой суммы для покупки. Супруга имеет полное право продать свою долю в квартире другому лицу.

Рассмотрим второй пример. После смерти бабушки трое её внуков получили в наследство трёхкомнатную квартиру в равных долях. Двое планируют в этой квартире проживать на постоянной основе, каждый на принадлежащей ему территории, но третий хочет продать свою часть и на вырученные деньги приобрести квартиру в ипотеку. Здесь снова возникает конфликт.

Возникает логичный вопрос - КАК СОДОЛЬЩИК МОЖЕТ ПРОДАТЬ СВОЮ ДОЛЮ БЕЗ СОГЛАСИЯ ДРУГИХ ВЛАДЕЛЬЦЕВ?

В соответствии с Российским законодательством вполне МОЖЕТ и никто не вправе ему запретить. Конечно же, остальные собственники должны быть об этом уведомлены соответствующим образом.

Согласно пункту 2 статьи 250 Гражданского Кодекса РФ, перед продажей собственник доли обязан уведомить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу.

С 2017 года уведомление сособственников о продаже происходит исключительно при участии нотариуса, который контролирует весь процесс, соответственно, извещение, направляемое другим собственникам, обязательно должно быть нотариально заверено.

Отправить его можно несколькими способами:

-Передать лично в руки остальным собственникам. В таком случае должно быть подтверждение факта уведомления, например, расписка.

-Отправить с помощью почты России заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, если другие дольщики будут уклоняться от получения уведомления, оно будет считаться доставленным.

-Непосредственно через нотариуса. Такой способ уведомления потребует дополнительных расходов, но обеспечит прозрачность всего процесса.

В извещении должны быть указаны условия продажи и стоимость доли. Так как остальные содольщики имеют преимущество на покупку продаваемой доли, у них есть 30 календарных дней для принятия решения - приобретать долю, или нет.

При таком раскладе, если вам поступило предложение о покупке доли в квартире, часть которой вам уже принадлежит, то лучше соглашаться, либо постараться договориться с содольщиком и продать квартиру полностью, а вырученные деньги поделить в соответствии с долями.

Если они откажутся от покупки в течение этого срока, продавец вправе продать свою долю третьему лицу.

ОГРАНИЧЕНИЯ ПРИ ПРОДАЖЕ ДОЛИ В КВАРТИРЕ

Если содольщик принял решение о продаже своей доли, то следует убедиться, что продаваемое имущество соответствует требованиям. При отчуждении доли третьему лицу существуют свои ограничения.

-если площадь квартиры от 30 м2 до 60 м2 – не менее 1/3;

-если площадь квартиры от 60 м2 до 120 м2 – не менее 1/10;

-если площадь квартиры более 120 м2 — не менее 1/15 части.

Выделяемая доля может быть продана, только если её итоговая площадь позволит владельцу комфортно проживать в помещении, с соблюдением установленных санитарных норм. Если доля, указанная в договоре купли-продажи, не соответствует нормативам, зарегистрировать право собственности на нового владельца и получить выписку из ЕГРН будет невозможно.

Следующее ограничение заключается в наличии несовершеннолетних в числе собственников. В таком случае должно быть получено разрешение от органов опеки и попечительства.

Ещё один важный момент заключается в том, что при оформлении долевой собственности не конкретизируется какая именно часть или комната в квартире кому принадлежит. Вопрос решается всеми совладельцами и только с их согласия. В результате сделки не должны нарушаться их права, интересы, по совместному пользованию объектом недвижимости.

ВЫДАЧА ИПОТЕКИ НА ДОЛЮ

Банки крайне неохотно выдают ипотечные займы на долевую недвижимость. Связано это с тем, что в случае неисполнения обязательств заёмщиком, продать его долю на аукционе будет довольно проблематично.

Получить кредит будет проще, если совладелец планирует выкупить другие доли с целью их объединения.

КАК СОРВАТЬ ПРОДАЖУ ДОЛИ СОДОЛЬЩИКОМ?

Есть один вполне законный способ, позволяющий оттянуть, а возможно, и сорвать сделку.

Содольщк добросовестно получает уведомление с предложением о приобретении доли и ждёт положенные 30 дней, не давая никакого ответа. А в самый последний момент он направляет нотариусу заказное письмо, в котором соглашается приобрести продаваемую долю на условиях, указанных в извещении. Если содольщик-продавец уже нашёл покупателя на свою часть квартиры, сделка будет сорвана. Так можно делать до бесконечности, срывая сделки раз за разом.

Бывало, что содольщики настолько изматывали других собственников, желающих продать свою долю, что последние были готовы на что угодно, лишь бы избавиться от имущества и получить за него хоть какие-то деньги, таким образом, стоимость продаваемой жилплощади могла сильно упасть.

ЧТО ДЕЛАТЬ ЕСЛИ ДОЛЯ В КВАРТИРЕ УЖЕ ПРОДАНА НЕИЗВЕСТНОМУ ЛИЦУ?

Варианта здесь три: смириться, продать свою долю, или попытаться оспорить сделку в суде.

Первый вариант звучит, конечно, не очень привлекательно. Никому не захочется мириться с тем, что по соседству, в одной квартире живёт абсолютно посторонний человек. Более того, ещё неизвестно как новоиспечённый сосед будет вести себя.

Продать свою долю в этой же квартире другому человеку тоже будет довольно сложно и проблематично. Можно попробовать договориться со своим новым содольщиком, и продать часть квартиры ему, но здесь уже, как повезёт.

И последний вариант - можно попытаться оспорить сделку в суде.

МОШЕННИЧЕСКИЕ МАХИНАЦИИ ПРИ СДЕЛКАХ С ДОЛЕВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В юридической практике встречались случаи, когда после продажи доли в квартире третьему лицу, при его совместном проживании с другими содольщиками возникали различные провоцируемые споры преимущественно бытового характера. Содольщик делал невыносимой жизнь своих соседей различными способами: препятствовал их проникновению в квартиру, устраивал дебоши, нарушал общественный порядок и т.д.

Содольщики, оказавшиеся заложниками таких обстоятельств и не имеющие возможность спокойно проживать на принадлежащей им территории, начинали искать возможные пути выхода из такой ситуации. Продать свою долю возможным также не представлялось т.к. сосед срывал все просмотры в квартире и отбивал у потенциальных покупателей всё желание к совершению сделки.

На первый взгляд кажется, что ничего криминального здесь нет, но это не так. У содольщика-дебошира может быть конкретный план - выкупить не принадлежащую ему долю по заниженной цене, а потом перепродать всю квартиру на порядок дороже. Другие собственники, отчаявшись, пойдут на что угодно, лишь бы поскорее решить этот вопрос.

Ещё одна схема заключается в том, что новый собственник может прописать на свою долю третьих лиц, в том числе и несовершеннолетних, делая квартиру таким образом “резиновой”. Конечно же, никому такое не понравится, т.к. это факт может значительно усложнить дальнейшие сделки.

Такие случаи далеко не редкость и они имеют явное преимущество среди других споров, связанных с покупкой долевой недвижимости.

Если Вы оказались в подобной ситуации и Вам требуется помощь, то не стесняйтесь обращаться за помощью к специалистам. Получить бесплатную консультацию юриста по своему вопросу Вы можете, позвонив по телефонам: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.

В суде сделку оспорить возможно, но сделать это будет достаточно сложно. Необходимо рассматривать каждую ситуацию отдельно. Самое распространённое нарушение при продаже доли в квартире - это ненадлежащее уведомление о продаже других собственников.

Если уведомление было направлено без участия нотариуса, или не было направлено вообще, а сделка каким-то образом была проведена, то за это можно зацепиться.

Обратитесь с иском в суд и к иску приложите неверно составленное уведомление.

В суде обязательно укажите на факт нарушения процедуры.

Докажите, что Вас лишили права на первоочередное приобретение доли.

После аннуляции сделки настаивайте на принудительном выселении третьих лиц из квартиры.

Конечно, такой способ будет эффективен в том случае, если вас действительно лишили возможности приобрести долю в квартире. В таком случае Вам будет предоставлена возможность выкупа доли, и соответственно, этой возможностью следует воспользоваться.

Если Вам требуется помощь в решении какой-либо проблемы, связанной с продажей доли в квартире, то Вы можете доверить этот вопрос специалисту. Опытный юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью, окажет Вам всю необходимую юридическую поддержку и поможет найти выход из затруднительной ситуации. Получить консультацию юриста Вы можете бесплатно в чате на нашем сайте, или позвонив по телефонам:

+7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.