Договор купли-продажи квартиры в новостройке

В последние годы рынок недвижимости в нашей стране стал существенно шире. Это произошло из-за увеличения темпов строительства жилья и соответственно из-за уменьшения срока сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости. К несчастью, вместе с расширением рынка недвижимости, стало больше и правонарушений, связанных с куплей-продажей квартир. Как покупать новостройку, какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке, какие схемы продажи строящихся квартир применяют Застройщики на первичном рынке жилья? Покупатель, как минимум, должен иметь представление об этих схемах и понимать, в чем их отличия между собой, а также знать, какие виды договоров будут определять его права на будущее жилье. Об этом и о многом другом подробно расскажем в нашем материале.

Если вам необходима помощь грамотного юриста по недвижимости, но вы не понимаете куда обратиться, наши специалисты – профи своего дела и готовы оказать вам высококвалифицированную юридическую помощь. Мы ответим на все ваши вопросы и предоставим различные способы решения вашей проблемы. Мы поможем вам составить различные договоры, урегулировать конфликты по вопросам наследства, дарения, очереди на жилье и т.п. Вы можете посетить бесплатную консультацию с нашими юристами по недвижимости. Связаться с нами можно по телефону: +7 (800) 500-39-61 и +7 (495) 260-12-19. Звонки принимаются круглосуточно.

Содержание статьи:

1. Договор купли-продажи

2. Кто участвует в заключении договора?

3. Требования к квартире при купле-продаже

4. Составление договора купли-продажи

5. Порядок оформления договора купли-продажи в новостройке

6. Список документов

7. Недействительность договора

8. Юрист по недвижимости: куда обращаться за помощью

9. Заключение

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи является соглашением между некоторыми лицами, в рамках которого одно из них предоставляет товар или услугу, а другое – денежное вознаграждение. Принцип ценности и платности крайне сильно отличает договор купли-продажи от других известных бумаг.

Внимание! Вы можете посетить бесплатную консультацию с нашими юристами по недвижимости. Связаться с нами можно по телефону: +7 (800) 500-39-61 и +7 (495) 260-12-19. Звонки принимаются круглосуточно.

Соглашение купли-продажи оформляется в письменной форме с помощью специального договора. Российское законодательство контролирует операции с недвижимостью при помощи норм и актов. Сами сделки попадают под регламент статей 455 ГК РФ и 125 АПК РФ. Когда мы говорим о приобретения жилого помещения в новостройке, правовые отношения контролируются ФЗ №214 от 30.12.2004 г. Если производится покупка квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи, тогда заключать его следует на основании норм статьи 549 (описывает особое правовое положение недвижимого имущества). Это связано прежде всего с имеющейся государственной регистрацией прав собственности, а также со порядочной стоимостью и социальной значимостью жилой недвижимости.

Права и обязанности у сторон различны. Сторона, предлагающая товар, обязуется быть собственником такового и, при исполнении условий договора другой стороной, передать ей данный товар. Сторона, покупающая товар, обязуется гораздо меньше: важно лишь оплачивать сделку полностью и своевременно.

Кто участвует в заключении договора?

Покупатель – инициатор сделки. Он планирует приобрести недвижимость вне зависимости от способа ее реализации. Продавец совсем не очевиден: стоит обращать внимание на степень готовности дома, статус застройщика, подрядчика (возможно даже со сложной структурой, включая генерального), а также организации, привлеченные к продаже. Договор купли-продажи возможно заключить лишь с тем лицом, которое:

· Записано в качестве застройщика, сдавшего многоквартирный дом в эксплуатацию. Данный факт подтверждается соответствующим актом и свидетельством.

· Ранее приобрело данное жилье по договору купли-продажи.

Если жилая недвижимость предлагается в доме, который еще не принят в эксплуатацию комиссией (строительство еще идет), договор по купли-продажи недвижимости заключить невозможно. Часто встречаемая форма сделки в таком случае – договор долевого участия.

Стороной покупателя могут быть граждане, обладающие:

· Правоспособностью.

· Достаточными финансовыми активами.

· Дееспособностью, во что также включается совершеннолетие (лица несовершеннолетние имеют право только стать собственниками жилья, но сторонами сделки – нет).

Стороной купли-продажи не может выступить государство. Чаще данная процедура подменяется государственным заказом или тендером.

Требования к квартире при купле-продаже

Кто рискует при покупке недвижимости строительство которого еще идет? В первую очередь покупатель! Еще один нюанс составляет то, что как выглядит недвижимость и проложены ли коммуникации – не важно, строение должно быть сданным «на бумаге» в том числе.

Предлагаемая недвижимость должна удовлетворять следующим признакам:

· Пройти процедуру приема-передачи в рамках государственной комиссии.

· Соответствовать требованиям клиента, оформленным в рамках передаточного акта.

· Не иметь свидетельств двойной продажи или передачи третьему лицу на реализацию.

Значительный потенциал для мошенничества создает последний пункт. Это происходит из-за неопределенного статуса посредника (он получает право на

перепродажу на основании документа уступки права требования или инвестирования) – статистика крайне негативная.

Наименее авантюрным вариантом является уже проданная недвижимость в новостройках, а за самим продавцом закреплено право собственности (на основании свидетельства). При этом важно уделить внимание на тип сделки: долевое участие считается наименее приемлемым.

Также недвижимость должна пройти процедуру обмера. Свидетельство об осуществлении обмера поможет определить конечную стоимость недвижимости и сделает сделку более значимым, так как обозначенная в нем стоимость будет релевантной. Недвижимость в новостройках, которые не удовлетворили требованиям госэкспертизы, не имеют право считаться предметом товарно-денежных отношений, даже более, они не считаются объектами недвижимого имущества.

Составление договора купли-продажи

Сделка купли-продажи недвижимости в новостройке мало отличается от стандартного договора. Главное, нужно помнить, что строение только сдано в эксплуатацию и на деле может не отвечать озвученным критериям качества. В договоре купли-продажи новостройки должны быть оговорены следующий пункты и условия:

· Данные сторон, включая полный физический и юридический адрес застройщика (либо его представителя), а также данные покупателя, позволяющие идентифицировать его.

· Подробное описание объекта сделки, включая год постройки (сдачи в эксплуатацию), этажность, площадь (комнаты и бытовые помещения отдельно), наличие коммуникаций и тип отделки (допускается к сдаче предчистовая и чистовая), планировка.

· Порядок проверки помещения, условия исправления (многие подрядчики указывают, что в случае исправлений не несут ответственности за урон строению и соседним квартирам).

· Права и обязанности сторон относительно срока передачи, оплаты и предоставления пакета документов для регистрации.

· Отсылки к проектной документации, реестровому номеру объекта, а также информации государственной приемки строения.

· Ответственность сторон за неисполнение обязанностей в указанные там же сроки.

· Расчет стоимости на основании обмера.

· Порядок внесения средств и реквизиты банковского счета застройщика.

· Подпись покупателя и генерального директора компании-застройщика.

Порядок оформления договора купли-продажи в новостройке

Заключение договора с застройщиком (включая и договор о долевом участии) возможно лишь в письменном виде, согласно статье 550 ГК РФ. Это обосновывается правилом подписания и выраженного согласия всех сторон на совершение сделки и процедуру госрегистрации.

Для осуществления перехода права собственности, необходимо действовать согласно следующему порядку:

1. Обратиться к застройщику (подрядчику) с желанием купить квартиру. Застройщик обязан предоставить эксплуатационные документы, проект, а также акт государственной комиссии.

2. Если жилплощадь находится в стадии строительства, заключается договор долевого участия, в рамках которого (или отдельного соглашения) может быть определен масштаб задатка.

3. Новостройка проходит государственную комиссию.

4. Покупатель перечисляет денежные средства на расчетный счет застройщика. Если сделка происходит в рамках договора по передаче права требования, в таком случае нужно уведомить застройщика лично или заказным письмом, приложив заверенную копию договора с продавцом.

5. В указанный срок стороны проводят приемку помещения. Покупателю выдается смотровой лист, в рамках которого могут быть зафиксированы любые нарушения, несоответствия.

6. Если нарушения обнаружены, застройщик оценивает степень своей вины и срок исправления и уведомляет покупателя о сроках ремонта.

7. Проводится повторная приемка квартиры. В случае удовлетворительного состояния жилья, покупатель может обращаться в БТИ за техническим паспортом.

8. Далее со всей документацией необходимо обратиться в Росреестр. Оформление госрегистрации права собственности занимает от 10 до 30 дней.

Список документов

В связи с дополнительными этапами проведения сделки, перечень документов может включать:

· Паспорта сторон, свидетельство о государственной регистрации юридического лица.

· Лицензия на возведение многоквартирных домов. Допуски и строительные разрешения, а также постановление муниципалитета о возведении здания.

· Документы на право пользования землей од застройку.

· Договор купли-продажи.

· Договор участия в доле.

· Дополнительное соглашение о задатке (если оговорено).

· Передаточный акт.

· Акт о государственной приемке на официальном бланке.

· Технический паспорт.

· Акт о передаче денежных средств.

· Оплаченная квитанция на регистрацию прав собственности (2000 рублей).

Недействительность договора

Заключая сделку с юридическим лицом вам нет необходимости проверять его дееспособность, психическое состояние или вероятность неправильного распределения

наследства. В новострое нет прописанных жильцов, что освобождает от некоторых обременений. Признание недействительной сделки не редкость и часто возникает по причине слабой проработанности закона 214-ФЗ «О долевом строительстве», в рамках которого не учитываются некоторые реалии.

Заключая договор о приобретении недвижимости в новостройке, следует отдавать отчет в том, что данный документ – это предварительный договор купли-продажи в новостройке и о возникновении права собственности не свидетельствует.

Юрист по недвижимости: куда обращаться за помощью

Если вы нуждаетесь в помощи грамотного юриста по недвижимости, но не понимаете куда обратиться, наши специалисты – профи своего дела и готовы оказать вам высококвалифицированную юридическую помощь. Мы ответим на все ваши вопросы и предоставим различные способы решения проблемы. Мы поможем вам составить различные договоры, урегулировать конфликты по вопросам наследства, дарения, очереди на жилье и т.п. Вы можете посетить бесплатную консультацию с нашими юристами по недвижимости. Связаться с нами можно по телефону: +7 (800) 500-39-61 и +7 (495) 260-12-19. Звонки принимаются круглосуточно.

Заключение

Вложение средств в недвижимость в новостройке, особенно на незавершенном этапе строительства, – рискованно. Тезисно для вас сформулируем что установлено законом:

· Продавцом выступает застройщик или его представитель, проводящий юридическое сопровождение сделки.

· Здание, не сданное в эксплуатацию, не может быть объектом жилой недвижимости и не регистрируется, как собственность.

· Застройщик несет ответственность за качество квартиры, а также за сроки сдачи.

· Банкротство застройщика или его представителя может привести сделку к недействительности.