Договор найма. Как снять квартиру. Как заключить Договор и минимизировать риски Нанимателю.

Как снять квартиру. Как заключить Договор и минимизировать риски Нанимателю.

Согласно маркетинговым исследованиям на рынке недвижимости практически половина 45% россиян предпочитают арендовать квартиру, чем приобретать жилье в собственность на коммерческих условиях, предложенных банком.

Фактически для каждого второго россиянина арендованное жилье становится домом во всех смыслах этого слова.

Безусловно, каждому нанимателю хочется снять жилье, в котором он проведет комфортно ближайшие несколько месяцев или даже лет. А если примет решение съехать, то расстанется с хозяином добрыми друзьями.

Еще до момента заключения Договора многие наниматели, чаще всего это люди недавно приехавшие из другого города, встречаются с недобросовестными хозяевами, риелторами, агентами, посредниками, бывает и так, что и с самыми настоящими мошенниками.

Если вы решили искать квартиру самостоятельно, Вам необходимо знать нюансы поиска, проверки квартиры и заключения договора найма.

Вы нашли квартиру. Вас устраивает транспортная доступность, микрорайон, инфраструктура, интерьер квартиры и вы готовы «выйти на сделку», как говорят риелторы.

Итак, сначала вам просто необходимо проверить юридическую чистоту квартиры. Для этого необходимо попросить хозяина предоставить вам следующие документы на квартиру:

- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. При регистрации сделок с недвижимостью такое свидетельство не выдают с июля 2016 года, на смену Свидетельству пришла Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Это справка, которая подтверждает факт того, что определённое лицо, владеет на праве собственности или ином праве объектом недвижимости. Эта же справка содержит актуальные сведения об имеющихся «на квартире» обременениях (то есть ограничениях прав на эту недвижимость).

- Договор, подтверждающий право собственности на квартиру (или, как говорят юристы, необходимо запросить документы-основания возникновения этой сделки). Право собственности наймодателя может подтверждаться, например, договорами купли-продажи, дарения, мены, свидетельством о праве на наследство и пр. (ч. 2 ст. 14 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). В идеале, наниматель должен сам заказать в любом ближайшем МФЦ или на сайте Управления Росреестра выписку о зарегистрированных правах на объект недвижимости, где будет указан ее собственник (ки) и наличие обременений (наличие ипотеки, аренды на длительный срок, ареста и проч.).

- Попросите предъявить хозяина квартиры паспорт.

- Если квартиру сдает представитель от собственника квартиры, попросите его предъявить нотариальную доверенность на сдачу квартиру внаем и подписание договора найма.

- Если обязанность оплате коммунальных услуг будет нести наниматель, рекомендуем также запросить у наймодателя документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг (ст. 678 ГК РФ). Такими документами могут являться копия финансового лицевого счета, единый жилищный документ.

- Если у квартиры несколько собственников, то есть она принадлежит им в долях, то от них всех необходимо согласие.

Как правило, оформление Договора найма происходит «здесь и сейчас». Наниматель заведомо находится в слабой переговорной позиции. У нанимателя практически нет времени изучить, вникнуть в документы, не говоря уже о том, чтобы проверить через официальные органы предоставленные сведения. Подписание Договора происходит «на месте» по форме, предложенной наймодателем или его риелтором.

Почему важно предъявить и изучить перечисленные документы, хотя бы на месте. Одной из часто встречающихся афер на арендном рынке является безобидная «субаренда». Когда текущий наниматель по каким-либо причинам решает сдать арендуемую квартиру, втайне от собственника, другим нанимателям совершенно за другие деньги и на совершенно других условиях. А более того, просит с «субарендатора» страховой депозит, который не имеет права принимать.

Если у вас есть сомнения относительно подлинности и верности предоставленных собственником документов, или вы сомневаетесь, является ли указанное лицо собственником квартиры, вы можете обратиться за бесплатной юридической консультацией к нашим юристам: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52. Выезд консультанта на вашу сделку может быть согласован дополнительно.

Итак, квартира вас устраивает, у вас нет сомнений в юридической чистоте квартиры, вы готовы заключить договор.

Договор найма квартиры заключается в письменной форме путем составления одного документа и подписывается обеими сторонами (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 674 ГК РФ). Важно понимать, что отсутствие договора лишает вас механизма защиты и тех договоренностей, на которые вы рассчитывали при заключении договора. Кроме того, нежелание наймодателя его подписывать или подписывать «не сразу» - должно насторожить.

Подписать договор может лицо, действующие от имени наймодателя или нанимателя, при наличии нотариально удостоверенной доверенности, содержащей необходимые полномочия (п. 1 ст. 185, ст. 185.1 ГК РФ).

Передача квартиры нанимателю подтверждается актом приема-передачи, в котором отражается состояние жилого помещения на момент передачи, список передаваемого имущества, показания счетчиков воды и света, перечень выявленных недостатков и т.д. (п. 1 ст. 676 ГК РФ).

Если вам необходима помощь в составлении договора найма или экспертизе договора, представленного нанимателем, вы можете обратиться за бесплатной юридической консультацией к нашим юристам: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.

Что предусмотреть в договоре коммерческого найма квартиры.

Очень важно, чтобы договор содержал именно описание найма квартиры. Даже само наименование документа «Договор» или «Договор найма», предложенный, к примеру, риэлтерским агентством, может содержать в себе совершенное иное описание прав и обязанностей сторон. Недобросовестные риелторы предлагают подписать нанимателям договор «по своей форме» с понятным названием «Договор» и с понятным наименованием сторон – «наймодатель», «наниматель», «представитель наймодателя», «агентство».

Нашим юристам на практике часто приходится сталкиваться, с такими ситуациями, когда так называемый договор найма описывает процедуру оказания агентством информационных услуг или услуг по поиску и подбору квартиры с условием о выплате обеспечительного платежа или арендной платы в счет «серьёзности намерений» нанимателя. Если нанимателя не устраивают услуги агентства, и он отказывается от дальнейшего сотрудничества, страховой депозит (или иная внесённая плата) удерживается агентством, как санкция. Жалобы в правоохранительные органы в таких случаях – бесперспективны. Ответ известен и прост – нужно было внимательно читать договор.

Если вы уже обратились в какое-либо агентство для целей поиска и подбора вам квартиры, и у вас есть сомнения относительно природы договора, наличия каких-либо рисков для вас, вы можете обратиться за бесплатной юридической консультацией к нашим юристам: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52. Вместе мы подумаем над тем, как «безболезненно выйти» из кабального договора и вернуть уплаченные ранее деньги.

Итак, грамотно составленный юридический договор найма квартиры должен содержать в себе следующие условия:

Правильное и подробное описание предмета - жилого помещения, которое будет передано в аренду. Необходимо указать местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), кадастровый номер, общую и жилую площадь помещения, количество комнат.

Если подойти формально к описанию квартиры есть риск того, что объект (квартира) будет не определен, договор будет считаться незаключенным. В этом случае при возникновении спора суд откажет вам в защите и признает договор незаключенным (ст. 673 ГК РФ).

Чаще всего квартиры сдаются в аренду уже с мебелью, бытовой техникой и прочим оборудованием. Чтобы не возникло спорных ситуаций из-за утраты или порчи такого имущества, целесообразно в договоре найма составить перечень находящегося в квартире имущества (п. 1 ст. 307.1, п. п. 1, 2 ст. 381.1, п. 1 ст. 393, п. 1 ст. 394, п. 1 ст. 401, ст. ст. 676, 678 ГК РФ). В договоре найма или в акте передачи квартиры может быть заранее приведена оценка такого имущества (то есть указана стоимость). Если во время осмотра будут выявлены какие-либо неполадки с имуществом – важно сделать отметку в акте приема-передачи и уточнить, за чей счет будет проведен ремонт и устранение.

Важно точно указать размер арендной платы, порядок ее внесения, а также порядок ее изменения. Рекомендуем считать это условие существенным и прописать его в договоре в виде конкретной денежной суммы. Если фиксированные коммунальные платежи включаются в оплату, это необходимо прописать в договоре. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Необходимо также предусмотреть порядок оплаты иных возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение.

На практике часто заключаются договоры с условиями о внесении нанимателем обеспечительного платежа (депозита). При наличии такого условия в договоре обязательно должен быть предусмотрен механизм его возврата по истечении срока найма и процедура взыскания обеспечительного платежа, при наступлении только определённых событий (порча имущества, возникновение ущерба, образовалась задолженность по коммунальным платежам и проч.). В интересах нанимателя следует также предусмотреть порядок возврата платы за не прожитый нанимателем период.

Если у вас уже возникла проблема с возвратом обеспечительного платежа (депозита) по договору найма, вы можете обратиться за бесплатной юридической консультацией к нашим юристам: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.

Распространено внесение платы за наем авансом (например, за один-два месяца вперед). Любые вносимые нанимателем платежи на момент заключения договора, должны быть указаны в нем, либо подтверждены распиской, составленной наймодателем собственноручно.

Договор найма квартиры может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Если договор найма заключается на срок менее одного года, то существует ряд ограничений для нанимателя:

- нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;

- нельзя сдать квартиру по договору поднайма;

- нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;

- в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.

Но эти ограничительные меры можно минимизировать, если внести в договор противоположные условия, например, предусмотреть, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Если срок договора найма составляет более года, потребуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма (сам договор не регистрируется). Заявление о регистрации подается в Управление Росреестра не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2, 4, 5 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).   

За несоблюдение срока подачи заявления предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Чаще всего наймодатели стараются заключить договор на одиннадцать месяцев, чтобы избежать обязательной регистрации и обязанности заключать новый договор с тем же лицом.

Если вам необходима консультация, как снять жилье на длительный срок, оформить документы и при этом избежать процедуры государственной регистрации ограничения права собственности на жилое помещение, вы можете обратиться за бесплатной юридической консультацией к нашим юристам: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.

Описание круга лиц, которые будут постоянно проживать с нанимателем (сонаниматели), это могут быть как члены семьи, так и посторонние. Вселение в квартиру таких лиц должно быть с согласия наймодателя. Не лишним будет указать на то, что совместно с нанимателем могут проживать животные.

При вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется. При этом вселение допускается, если соблюдается требование законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).

На заметку: если квартира снята на срок более 90 дней, законодательством предусмотрена обязательная регистрация квартирантов по месту пребывания (речь идет о гражданах РФ). Если в указанный срок регистрация не была произведена, то наймодатель обязан уведомить органы регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение трех рабочих дней по истечении данного срока (ч. 4 ст. 3, ч. 1 ст. 5 Закона от 25.06.1993 N 5242-1).

За проживание граждан РФ по месту жительства (пребывания) без регистрации, а также за нарушение правил регистрации гражданин РФ по месту жительства (пребывания) для нанимателя (собственника) жилого помещения и граждан, проживающих без регистрации, установлена административная ответственность в виде штрафа (ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Если у вас есть вопросы относительно необходимости, порядка регистрации граждан РФ по месту жительства (пребывания), и в каких случаях это не требуется, вы можете обратиться за бесплатной юридической консультацией к нашим юристам: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.

Прочие и не менее важные условия договора найма:

- Ответственность каждой Стороны в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения соседям.

- Условие о том, за чей счет и кто делает текущий ремонт квартиры. Отсутствие этого условия в договоре обяжет нанимателя производить за свой счет текущий ремонт, наймодателя - капитальный ремонт (ст. 681 ГК РФ).

- Условия о расторжении договора и последствия расторжения договора.

- Условия о порядке посещения жилья собственником с целью проверки состояния жилья.

В любом случае, если у вас остались вопросы порядке и о правильности заключения договора найма, вы можете обратиться за бесплатной юридической консультацией к нашим юристам: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.