КАК СОСТАВИТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Кроме того, Договор должен точно соответствовать всем требованиям законодательства.

Итак, законодательством установлены точные требования к условиям договора купли-продажи земельного участка, без которых он не будет считаться заключенным. К их числу относятся следующие условия:

1. Полная информация о сторонах Договора, включая полные паспортные данные, адрес места регистрации. Для юридического лица – это сведения наименование, юридический и почтовый адреса, ИНН, ОГРН, Ф.И.О. генерального директора (или лица, действующего по доверенности), банковские реквизиты.

2. Предмет Договора – является действие Продавца по передаче Покупателю объекта недвижимого имущества: земельного участка. Описание земельного участка в Договоре должно включать в себя описание его местоположения, кадастровый и(или) условный номер, площадь, вид разрешенного использования и категорию земель (ст. 554 ГК РФ).

Если на земельном участке расположенные какие-либо еще объекты недвижимости, то подлежат передаче в собственность покупателю и земельный участок, и расположенные на нем строения и сооружения. Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем дома, если они принадлежат одному лицу (ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Обратите внимание (Nota bene!), что объектами купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

Если Вы не знаете, прошел ли земельный участок, кадастровый учет и соответствует ли требованиям законодательства, и как привести его в соответствие, Вы можете обратиться за юридической консультацией к нашим юристам: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.

Описывая земельный участок, необходимо сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком: кем, когда, кому выдан документ и на каком основании.

Правоустанавливающий документ – это документ, на основании которого состоялась сделка и далее органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, была внесена запись о праве собственности. К числу таких документов статья 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" относит следующие документы:

а) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

б) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;

в) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;

г) свидетельства о праве на наследство;

д) вступившие в законную силу судебные акты;

е) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;

ж) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ, карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ; утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

3. Цена договора. Соглашение о цене является существенным условием договора в силу специального указания закона, без согласования которого договор будет считаться незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Заключая договор, следует определить цену и прописать порядок оплаты земельного участка.

Если одна из сторон хочет заведомо указать меньшую стоимость земельного участка, чем предполагаемую к оплате (предположим, меньше, чем кадастровая стоимость), например, чаще всего этим грешат некоторые недобросовестные продавцы с целью ухода от налогового бремени. Ведь если собственник продает земельный участок или недвижимость, он обязан заплатить налог на доходы (НДФЛ).

К слову сказать, если Вам нужна помощь в том, чтобы узнать кадастровую стоимость Вашего земельного участка, или даже помощь в ее снижении по сравнению с тем значением, которое установил государственный орган, Вы можете обратиться за юридической консультацией к нашим юристам: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.

Преследуя такие недобросовестные цели, как и при любом уклонении от уплаты налогов, появляются соответствующие правовые риски, причем не только у покупателя, но и у продавца.

Ключевой риск – это возврат продавцом полученной им от покупателя суммы только в размере, указанном в договоре купли-продажи, если договор будет расторгнут или признан недействительным (незаключенным). Допустим, земельный участок был куплен со скрытыми недостатками или, как говорят юристы, с пороком воли / с пороком сделки. В результате договор расторгается по соглашению сторон или через суд. Последствия расторжения договора: покупатель обязан вернуть участок, а продавец - денежные средства, полученные по договору купли-продажи. Если продавец недобросовестный, то покупатель в лучшем случае получит только сумму, указанную в договоре, но не фактически уплаченную. Доказать передачу продавцу денежных средств за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, практически невозможно.

4. Права и обязанности Сторон. Основными обязанностями Сторон является то, что продавец обязуется передать, а покупатель - принять и оплатить в установленном в договоре порядке земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи (ст. 556 ГК РФ).

Для этого в договоре должно быть указано, что продавец должен передать покупателю в такой –то срок земельный участок, а покупатель в такой-то срок должен его оплатить.

5. Сведения об обременениях земельного участка. В силу требований статьи 37 Земельного кодекса РФ Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии позволяет покупателю требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Обременение недвижимости - это права третьих лиц на нее. Специфика каждого вида обременения выражается в конкретных правах третьего лица на недвижимость и обязанностях ее правообладателя.

Виды обременений недвижимости указаны в Законе о госрегистрации недвижимости: это сервитут, ипотека, доверительное управление, наем жилья (ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости). Но закрытого перечня нет. И другие обременения или возможность их установить (например, актом органа власти) могут быть предусмотрены иными нормативными актами. Например, Гражданский кодекс РФ относит к обременениям еще и ренту (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Поскольку в законе нет ни определения обременений, ни их закрытого перечня, на практике часто возникают споры о том, что считать обременением, а что - нет.

Поэтому если правообладатель сменится, то новому собственнику передадут участок с обременением - оно, как правило, следует за недвижимостью.

На практике также нередко встречается и ограничение прав. Есть ли между ними разница. Давайте разберемся. Некоторые нормативные и судебные акты приравнивают к обременениям ограничения прав. Понятие "обременение" нередко даже указывают в скобках после "ограничения" или через запятую. Ограничения обычно запрещают правообладателю совершать какие-то действия со своей недвижимостью. Как и обременения, они стесняют его в осуществлении прав. Отличие ограничений в том, что в случае с ними никакие конкретные третьи лица не получают прав на недвижимость. Пример ограничения - арест имущества должника, который наложил судебный пристав-исполнитель. Арест запрещает распоряжаться имуществом, может ограничивать пользование им или даже включать его изъятие (ч. 1, 4 ст. 80 Закона об исполнительном производстве).

Если перед покупкой земельной участка Вам необходимо узнать имеются ли в отношении выбранного Вами земельного участка какие-либо ограничения и(или) обременения, Вы можете обратиться за юридической консультацией к нашим юристам: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.

6. Порядок передачи земельного участка.

Передача земельного участка продавцом и принятие их покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Покупателю и продавцу необходимо определить в договоре момент передачи земельного участка от продавца к покупателю по передаточному акту.

II. Дополнительные условия Договора купли-продажи земельного участка.

Все остальные права и обязанности, помимо вышеперечисленных, являются для Сторон дополнительными (факультативными) по отношению к вышеуказанным обязанностям и правам.

В целях более эффективного обеспечения исполнения прав и обязанностей можно включить условия

III Недействительные условия Договора. Есть и такие условия, которые ни при каких обстоятельствах нельзя включать в текст Договора. Например, нельзя устанавливать право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию (п. 2 ст. 37 ЗК РФ).

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка в силу прямого запрета (ст. 37 ЗК РФ):

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Такого рода условия, как правило, недействительны, то есть не порождают для сторон прав и обязанностей.

Если у Вас при заключении договора купли-продажи земельного участка возникли разногласия относительно условий договора, Вы можете обратиться за юридической консультацией к нашим юристам: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.

IV Форма договора купли-продажи земельного участка.

Рекомендуемая форма оформления Договора купли-продажи земельного в виде одного документа с подписями сторон.

Для некоторых договоров это обязательное требование. Например, именно так нужно заключать договоры купли-продажи недвижимости, аренды здания или сооружения, ипотеки (ст. 550, п. 1 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Обмен письмами и другими документами в этих случаях точно не подойдет.

Если документ составлен на нескольких листах, необходимо прошить все листы, на сшивке обязательно указать количество прошитых листов и поставить подписи покупателя и продавца. Рекомендуется, чтобы подписи сторон на заверительной надписи захватывали и наклейку, и последний лист договора.

Желательно подписывать каждую страницу договора, чтобы в нем нельзя было заменить листы.

Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации. Только после этой процедуры можно говорить об официальном оформлении сделки.

Права на недвижимость и сделки с ней регистрируются в отделе Управления Росреестра (ч. 1 ст. 3 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 1 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457). Документы можно подать в любое подразделение Росреестра, а также в МФЦ независимо:

•             от места нахождения недвижимости (ч. 2 ст. 18 названного Закона, пп. 1 п. 2 Порядка, приведенного в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883);

•             места жительства (пребывания) заявителя - физического лица либо места нахождения заявителя - юридического лица (п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.01.2018 N 43-р).

Если вы хотите представить документы не по месту нахождения недвижимости, рекомендуем уточнить наличие технической возможности для этого в подразделении Росреестра.

Документы можно представить лично и дистанционно. Подать их также можно через нотариуса (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, пп. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости). Если стороны сделки не возражают против подачи документов нотариусом, он должен незамедлительно (но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные в договоре) представить в Росреестр заявление о госрегистрации прав и прилагаемые к нему документы в электронной форме.

Перечень подразделений, осуществляющих прием документов (в том числе выездной), а также МФЦ должен быть приведен на сайте Росреестра (ч. 2 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 1 п. 2 Порядка, приведенного в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883).

Госрегистрация возникновения или перехода прав на недвижимость подтверждается выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости). После регистрации перехода права собственности к покупателю переходит обязанность по уплате налога на имущество физических лиц и земельного налога.

Если Вам необходима помощь в подготовке Договора купли-продажи земельного участка, сопровождения сделки по продаже земельного участка и(или) подаче документов на государственную регистрацию, Вы можете обратиться за юридической консультацией к нашим юристам: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.