Перепланировка и переустройство жилого помещения.

Что такое перепланировка и переустройство жилого помещения?

Что является самовольным переустройством и(или) перепланировкой? Какая ответственность за это предусмотрена?

Является ли проведение самовольной перепланировки помещения предыдущим собственником основанием для освобождения от ответственности нового собственника?

Какая установлена процедура согласования?  

Какие документы понадобятся для согласования?

Какой порядок согласования перепланировки и переустройства?

Что делать после получения разрешения на перепланировки квартиры?

Что такое перепланировка и переустройство жилого помещения?

Перепланировка -  жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Работами по переустройству (переоборудованию) жилых помещений являются:

- установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов,

- перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,

- устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат,

- прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

(более подробно об этом указано в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее как – «Правила»).

Работами по перепланировке жилого помещения является:

- Устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат.

- Устройство несущих стен.

- Устройство проемов в перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц.

- Устройство проемов в несущих стенах.

-  Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.

- Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.

- Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.

- Полная или частичная разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие).

- Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 сантиметров либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м) в многоквартирных домах, в том числе с железобетонными перекрытиями.

- Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

- Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.

- Устройство антресоли площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.

При этом не допускается перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил N 170).

Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома:

- Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) — без ослабления несущей способности элементов конструкций дома.

- Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.

- Создание входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов — общей площадью не более 10 кв. м, без устройства фундамента.

- Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).

Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.

- Устройство каминов, дымоходов.

- Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов только со стороны двора.

-  Иные работы по переустройству, перепланировке, связанные с использованием общедомового имущества.

При перепланировке жилых помещений в городе Москве не допускается (п. п. 10, 10.1, 10.5, 10.7, 10.8, 10.9 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП):

1) ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан;

2) ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж вентиляционных коробов (частично или полностью) и технических коробов;

3) перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии и балконы;

4) устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;

5) нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

Что является самовольным переустройством и(или) перепланировкой? Какая ответственность за это предусмотрена?

Обратите внимание, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

При самовольной перепланировке или переустройстве собственник помещения несет предусмотренную законом административную ответственность (ч. 2 ст. 29 ЖК РФ, ст. ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ) и обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). В противном случае к нему могут быть применены меры, установленные законом, в частности ч. 5 ст. 29 ЖК РФ.

На федеральном уровне ответственность установлена только за самовольную перепланировку жилых помещений и распространяется она только на граждан (ст. 7.21 КоАП РФ).

В то же время ответственность за перепланировку нежилых помещений может быть предусмотрена на уровне субъектов РФ.

Например, в ст. 9.12 КоАП г. Москвы установлена ответственность за проведение перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме без ее согласования или с нарушением условий согласования. За это нарушение размер штрафа для организаций составляет от 300 000 руб. до 350 000 руб.

Является ли проведение самовольной перепланировки помещения предыдущим собственником основанием для освобождения от ответственности нового собственника?

Жилищное законодательство при установлении последствий самовольного переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме не ставит обязанность устранить самовольные изменения в зависимость от того, каким конкретно собственником помещения была проведена перепланировка (переустройство) - предыдущим или настоящим. То есть все риски будет нести новый собственник, даже если перепланировку произвели прежние собственники или наниматели помещения.

Суды сходятся во мнении, что, приобретая жилое помещение в многоквартирном доме лицо не лишено возможности установить, подвергалось ли помещение перепланировке (переустройству) и, если да, соблюдена ли установленная законом процедура перепланировки. В противном случае такое лицо должно нести бремя своей неосмотрительности, а обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения.

Какая установлена процедура согласования?  

Процедура согласования перепланировки или переустройства зависит от того, какие изменения в квартире вы собираетесь производить. Сам порядок согласования перепланировки помещения предусмотрен гл. 4 ЖК РФ.

Процедуру согласования перепланировки проводят органы местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органы муниципальной власти субъекта РФ (п. 7 ч. 1, ч. 2 ст. 14 ЖК РФ).

К примеру, в г. Москве действует Административный регламент, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП.

Если вы хотите более детально узнать о порядке перепланировки жилого помещения или узнать некоторые нюансы этой процедуры, вы можете посетить бесплатную юридическую консультацию с нашими юристами: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.

Какие документы понадобятся для согласования?

Для согласования процедуры перепланировки понадобятся следующие документы (ч. 2, 2.1 ст. 26 ЖК РФ):

1. Подготовка заявления. Форму заявления утверждает уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти. Такое Заявление может подать собственник помещения или лицо, занимающее его по договору социального найма, или представитель заявителя по нотариальной доверенности.

Особенности заполнения заявления могут быть установлены региональным законодательством. В Москве можно выбрать один из следующих способов заполнения заявления (п. 2.5.1.1.1 Административного регламента, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП):

- в бумажном виде.

- в электронном виде. В этом случае нужно заполнить интерактивную форму заявления на портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы.

1. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

2. Правоустанавливающие документы (договоры, на основании которых состоялась сделка: договор купли-продажи, договор мены, дарения, свидетельство о наследстве, свидетельство о собственности (до 2016г.).

3. Учетно-техническая документация на помещение: жилое или нежилое — нужна, если сведений нет в базовом регистре; если эти сведения есть в базовом регистре, вы можете представить документы по собственной инициативе.

4. Письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственника (если помещение в собственности).

5. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки помещения. Он может быть составлен для вас проектной организацией, вступившей в саморегулируемую организацию (СРО) и имеющей свидетельство о допуске к таким работам. Для этого необходимо заключить договор подряда на подготовку проекта перепланировки с соответствующей организацией. Разработанный проект необходимо согласовать в компетентных органах: Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре.

В Москве существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией и тогда если перепланировка проводится по типовому проекту (размещены на сайте Мосжилинспекции) — в заявлении указывается номер типового проекта.

Обратите внимание, Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:

- планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;

- решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;

- решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;

- решения по организации производства работ, обеспечению доступности маломобильным группам населения.

Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены региональным законодательством (В Москве это Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП). Также на уровне субъекта Федерации установлен перечень ограничений по работам, которые не допустимы ни при каких обстоятельствах. Более подробно о таких ограничениях мы можем рассказать более подробно на бесплатной консультации у наших юристов по телефону +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.

1. Дополнительные документы. Если перепланировка повлечет присоединение к жилому помещению части общедомового имущества в многоквартирном доме, необходимо представить протокол общего собрания собственников помещений о согласии всех собственников на такую перепланировку.

Орган, осуществляющий согласование перепланировки, в порядке межведомственного информационного взаимодействия сам запрашивает сведения о содержании правоустанавливающих документов на квартиру, если право на нее зарегистрировано в ЕГРН, а также технический паспорт (при наличии его в Базовом регистре) и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки.

Поэтому желательно, но не обязательно предоставить также следующие документы (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ):

• технический паспорт;

• правоустанавливающие документы на помещение, если право на него зарегистрировано в ЕГРН;

• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки, если помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Другие документы у вас требовать не вправе.

Если вам требуется помощь в подготовке документов для перепланировки, есть вопросы по особенностям оформления процедуры перепланировки жилого помещения, мы предлагаем посетить бесплатную юридическую консультацию с нашими юристами: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.

Какой порядок согласования перепланировки и переустройства?

Перепланировку квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления.

В г. Москве перепланировку согласовывает Мосжилинспекция (п. 4.2.1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП).

Для этого вы, как собственник или наниматель по договору социального найма (уполномоченное доверенностью лицо), должны обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения жилого помещения непосредственно либо через МФЦ (в г. Москве - только через МФЦ, а также онлайн на mos.ru.) и представить вышеуказанные документы.  

Если в заявлении вы, как житель города Москвы, указали, что перепланировка будет проводиться по типовому проекту Мосжилинспекции, в таком случае понадобится исследование помещения на предмет возможности (или невозможности) производства планируемых работ. Для проведения этого обследования проектная организация согласует с вами дату и время. По результатам обследования будет подготовлено заключение, которое затем будет направлено в Мосжилинспекцию для рассмотрения и принятия решения.

Не ранее чем через 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование перепланировки (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

В городе Москве срок рассмотрения документов составляет 20 рабочих дней, если не требуется заключение Департамента культурного наследия о допустимости проведения перепланировки. Если такое заключение требуется либо помещение расположено на последнем этаже (в том числе мансарде или чердаке), срок составляет 30 рабочих дней.

Решение о согласовании перепланировки или об отказе в перепланировки направляется заявителю в течение трех рабочих дней с его принятия (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

Отказ в согласовании перепланировки можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Если вам требуется помощь в обжаловании отказа органа, осуществляющего перепланировку, вы можете обратиться за бесплатной юридической консультацией к нашим юристам: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.

Решение о согласовании перепланировки является основанием для проведения перепланировки квартиры (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ). Срок действия решения о согласовании — 1 год со дня подписания, то есть за это время необходимо успеть провести все работы. Если потребуется, можно продлить срок действия решения. Сделать это можно один раз и не более чем на 6 месяцев.

Что делать после получения разрешения на перепланировки квартиры?

Проведите перепланировку и зарегистрируйте ее в установленном законом порядке. Работы, включенные в список перепланировки (переустройства), обязательно должны проводиться организацией, являющейся членом саморегулируемой организации. Работы, затрагивающие газовое оборудование, должны выполняться специализированной организацией, ведущей деятельность по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.

В ходе выполнения работ нужно соблюсти ряд требований: отразить в журнале ход производства работ. Провести работы в соответствии с правилами и нормами производства и приемки работ. Оформить акты на скрытые работы в той последовательности и в те сроки, которые установлены в журнале. Ход работ должна контролировать подведомственная организация: проектная либо в Москве это Мосжилинспекция.

Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Орган, осуществляющий согласование перепланировки, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН (ст. 28 ЖК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

В ходе комиссионной проверки проверяется соответствие перепланировки проектному решению.

Управление Росреестра в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости.

Если Вам требуется помощь в оформлении сведений об объекте недвижимости после перепланировки, вы можете обратиться за бесплатной консультацией к нашим юристам: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.