ПОКУПКА КВАРТИРЫ, НАХОДЯЩЕЙСЯ В ИПОТЕКЕ

На сегодняшний день из-за высоких цен на недвижимость многие приобретают квартиры в ипотеку. В этой статье мы расскажем с чем придется столкнуться тем, кто хочет купить квартиру, уже находящуюся в ипотеке. Если вы нуждаетесь в помощи юриста по недвижимости, то мы предлагаем вам посетить бесплатную консультацию с нашими специалистами: +7 (800) 500-39-61 и +7 (495) 260-12-19.

ОБРЕМЕНЕНИЕ

ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ С ИПОТЕЧНЫМ ОБРЕМЕНЕНИЕМ

ПОРЯДОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ ТАКОЙ КВАРТИРЫ

СПИСОК НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ

ЮРИСТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ: КУДА ОБРАЩАТЬСЯ ЗА ПОМОЩЬЮ

ОБРЕМЕНЕНИЕ

В данном контексте, обременение – любое ограничение прав как для субъекта, так и для объекта юридических взаимоотношений. Под субъектом и объектом обременения могут пониматься две любые противоположные стороны, например, продавец и покупатель, банк и залоговое имущество, государство и жилищный фонд.

Если наложено обременение, то оно не дает собственнику объекта возможности распоряжаться им, владеть, использовать по назначению. По отношению к недвижимому имуществу, обременение может стать причиной невозможности продажи квартиры или даже запрета на проживание в ней.

Обременение может быть наложено из-за ряда факторов:

• Арест – временное, с целью наложения ограничений либо с целью продажи в счет осуществления исполнительного производства, ограничение права собственности. Арест может быть наложен по иску коммунальных учреждений или иных третьих лиц, путем обращения в суд.

• Найм – арендатор жилого помещения на срок действия договора имеет полное право в нем проживать, что не может быть нарушено договором купли-продажи. В данном случае обременением являются взаимоотношения съемщика и собственника.

• Ипотека – в этом случае накладывается временное ограничение

права собственности в целях соблюдения интересов кредитора.

• Аварийное состояние – квартиры в домах, которые предназначены под снос, не могут быть проданы, поскольку не являются частью жилого фонда.

• Прописка или сервитут – регистрация в квартире третьего лица либо обладание им правом постоянного проживания на основе отказа от приватизации или решения суда являются существенным ограничением по отношению к праву собственности.

• Рента– плательщик ренты до момента исполнения договора не обладает полнотой собственности над квартирой, что исключает его право производить юридические действия и может быть осуществлено только с согласия получателя.

ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ С ИПОТЕЧНЫМ ОБРЕМЕНЕНИЕМ

Важно знать, что квартира, купленная в ипотеку, находится в единоличной собственности заемщика, а никак не банка. Кредитное учреждение лишь заключает договор залога в отношении приобретаемого жилья, который также регистрируется в реестровом органе. За счет этого, покупка квартиры с обременением по ипотеке осуществляется в правовом поле по инициативе собственника, но имеет некоторые особенности, например, нужно учитывать интересы третьих лиц.

Законом также установлено, что продать квартиру собственник может лишь при согласии банка. Также на практике распространены случаи продажи квартиры с целью погашения ипотеки, например, в силу сложного материального положения.

В зависимости от договоренности с банком, возможен вариант с первоначальным погашением кредита, а также и переуступка долга на имя нового владельца собственности. В случае переуступки из стоимости жилья вычитается оставшаяся доля процентов и тела кредита. Примечательно, что в первом случае договор должен иметь пункт о возможности досрочного погашения, не требуя внесения штрафных платежей (многие договора были заключены до введения соответствующего закона). Условия нового кредитного договора при этом устанавливает сам банк: стороны купли-продажи могут только либо отказаться, либо согласиться.

Если вам необходима помощь юриста по недвижимости, то вы можете посетить бесплатную консультацию с нашими специалистами: +7 (800) 500-39-61 и +7 (495) 260-12-19.

ПОРЯДОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ ТАКОЙ КВАРТИРЫ

Чтобы осуществить куплю-продажу квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо снять обременение.

1. Стороны купли-продажи заключают предварительное соглашение (договор намерения, договор задатка), обращаются к юристу для сопровождения.

2. Также необходимо взять справку из ЕГРП, поскольку многие квартиры, находящиеся в ипотеке, имеют и иные обременения. Аналогичным образом следует обратиться в управляющую компанию, чтобы узнать наличие задолженности по коммунальным платежам.

3. Получение выписки из домовой книги.

4. Если выбран вариант переуступки ипотеки, стороны обращаются к кредитору с просьбой переоформления кредита. При этом будущий собственник должен предоставить документы, подтверждающие его платежеспособность.

5. Если выбран вариант полного погашения ипотеки перед продажей, следует обращаться в банк с заявлением о досрочном погашении.

6. Обратиться в Росреестр с требованием зарегистрировать сделку. Сделать это можно после получения справки от банка о погашении кредита или кредитный договор.

7. Спустя 10-30 дней выдается свидетельство о собственности на нового владельца, при этом прекращается государственная регистрация залога и покупка квартиры, которая находится в ипотеке, считается свершившейся.

Важно знать: закон требует уведомлять покупателя о наличии подобного обременения на самом первом этапе проведения. Важнейшей частью такой сделки является не основной договор, а предварительное соглашение.

СПИСОК НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ

Для безопасного совершения сделки, необходимы следующие документы:

• Паспорт.

• Предварительный договор, в котором подробно указывается процедура (переуступка или оплата ипотеки).

• Расписка в получении средств на погашение ипотеки, договор аренды банковской ячейки или соответствующий приемочный акт.

• Выписка из ЕГРП.

• Свидетельство о собственности.

• Кредитный договор, который, в случае переоформления кредита, становится основой для разработки нового.

• Основной договор, который заключается после погашения кредита или перед обращением в Росреестр.

• Заявление в Росреестр.

• Справки и документы, подтверждающие способность выплачивать кредит.

• Квитанция об оплате пошлины.

Все документы должны быть заключены в письменном виде и удовлетворять требования соответствующих законов и банка.

ЮРИСТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ: КУДА ОБРАЩАТЬСЯ ЗА ПОМОЩЬЮ

Если вам необходима помощь грамотного юриста по недвижимости и вы не знаете, куда обратиться, то мы предлагаем вам посетить бесплатную консультацию с нашими специалистами. Наши юристы по недвижимости ответят на все ваши вопросы и предоставят различные способы решения вашей проблемы. А также помогут вам составить различные договоры, урегулировать конфликты по вопросам наследства, дарения, очереди на жилье и т.п. Наши юристы по недвижимости будут при необходимости представлять ваши интересы в суде. Связаться с нами вы можете по телефону: +7 (800) 500-39-61 и +7 (495) 260-12-19.