РАСПРОСТРАНЁННЫЕ ОШИБКИ ПРИ СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

КАК ПРАВИЛЬНО ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ, НАЙМА, ДАРЕНИЯ И ЗАВЕЩАНИЕ

Любая сделка с недвижимостью может преподнести множество сюрпризов, особенно если стороны не имеют в этом опыта и специальных знаний. Даже малейшая ошибка в документах, будь то купля-продажа, наём или дарение, может поставить под угрозу всю сделку или же принести неприятности в будущем, поэтому все документы следует тщательно проверять.

В нашей статье мы собрали самые распространённые ошибки, с которыми приходится сталкиваться нашим юристам и, в результате которых могут возникнуть всевозможные споры с недвижимостью.

Если у вас возникли какие-либо трудности при оформлении сделки, или же после её заключения, то получить помощь юристов по всем вопросам недвижимости и бесплатную консультацию вы можете в чате на нашем сайте или по телефонам: +7 (800) 500-39-61 (бесплатный) и +7 (499) 490-44-52.

Специалист изучит именно вашу проблему и предложит возможные пути её решения.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ (ДКП)

Большинство граждан, планирующих покупку или продажу недвижимости, обращаются за помощью к риелторам. Вместо продавца и покупателя именно риелтор будет договариваться о показах, а также возьмёт на себя все заботы при оформлении необходимых документов.

Но найти действительно компетентного специалиста довольно сложно, к тому же риелтор – не юрист и он может упустить из виду очень серьёзные детали, да и человеческий фактор тоже никто не отменял. Поэтому лучше привлечь к  оформлению ещё и профильного юриста по недвижимости. Он осуществит полное юридическое сопровождение сделки купли продажи квартиры с подготовкой необходимой документации, а также занимается проверкой «чистоты» недвижимости.

Какие бывают ошибки?

Обычно ошибки принято делить на две группы: технические и реестровые. Но технические и реестровые ошибки больше относятся к тексту документа, поэтому можно ещё выделить юридические ошибки. К ним мы отнесём неверные формулировки в договоре или отсутствие обязательных формулировок.

К техническим относят опечатки, арифметические и грамматические ошибки:

-Неверно указаны ФИО сторон, паспортные данные. В них ошибиться сложно, так как стороны обычно тщательно все проверяют, но если договор заключался второпях, то такое тоже может быть.

Бывает, что кто-то из сторон забывает указать дату рождения. Такая ошибка не критична, но Росреестр может отказать в регистрации и отправить переделывать договор. То же самое будет, если стороны не указали ещё какие-то свои данные. Но если покупатель может связаться с продавцом и переподписать договор, то серьёзных проблем не возникнет.

-Неверно посчитана стоимость объекта недвижимости. Например, квартира стоит 2,5 миллиона рублей, и покупатель по договору оплачивал её двумя частями: 1 миллион и 1,5 миллиона. А в договоре указали 1 миллион и 1,4 миллиона, то есть 100 тысяч куда-то потеряли. Такая ошибка может вызвать вопросы у налоговой при получении налогового вычета.

технические ошибки обычно проще исправить, ведь чаще всего их замечают ещё на этапе совершения сделки.

К реестровым относятся ошибки в документах, поданных в Росреестр из других инстанций или допущенные сотрудниками Росреестра.

-В реестре сотрудник неверно указал адрес, пропустив букву или перепутав номер квартиры. Если сотрудник сам заметит ошибку, то он сразу же её исправит. А если ошибку обнаружил собственник при получении выписки, то ему следует связаться с Росреестром и сообщить об этом, ошибка будет исправлена.

-Неправильно указан кадастровый номер или адрес квартиры полностью не совпадает с реальным. Такая ошибка влияет на право собственности, так как неясно каким именно объектом недвижимости собственник владеет. Если Росреестр откажется вносить изменения в ошибочную запись, то придётся доказывать свою правоту уже в суде.

К юридическим ошибкам относятся неправильно указанные пункты.

-Некоторые условия договора противоречат законодательству РФ. Например, у квартиры есть два собственника. А в договоре указан только один, который от своего имени продают всю квартиру. Покупатель документы на квартиру не проверил и не знал об этом, а деньги отдал наличными в день подписания договора.

В зависимости от обстоятельств продавца могут обвинить в мошенничестве, а договор признать недействительным.

-В договоре отсутствует уточнение о том, что объект недвижимости не остаётся в залоге у продавца при окончательной оплате после регистрации сделки. Зачастую продавец и покупатель договариваются о передаче денег после регистрации права собственности.

Покупатель вносит аванс, а после того как право собственности будет зарегистрировано, продавец получает оставшиеся деньги через аккредитив или банковскую ячейку. В период пока покупатель не получит эту сумму, квартира будет находиться у него в залоге.

Если в договоре не прописать, что “Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у продавца на недвижимое имущество не возникает”, то залог придётся снимать отдельно, доказывая, что продавец получил всю стоимость квартиры.

ДОГОВОР НАЙМА

Договор найма заключается физическими лицами на, например, съёмную квартиру. Часто возникает путаница, когда договор найма называют договором аренды – это неправильно.

-Если на съём жилого помещения между физическими лицами заключён договор аренды, то юридической силы он иметь не будет.

-В договоре найма не указана дата его окончания. Если собственник квартиры и наниматель не определились с конкретным сроком, до которого действует договор и не прописали конкретную дату его окончания, то такой договор будет считаться заключённым на 5 лет, и тогда его нужно будет регистрировать в Росреестре.

-Неправильно заполнен акт приёма-передачи. Когда наймодатель передаёт нанимателю жилое помещение, то он должен составить подробный акт, в котором указано всё передаваемое вместе с квартирой имущество: мебель, техника, предметы интерьера и т.п. Если же после окончания срока договора наймодатель чего-то недосчитается, и это не было оказано в акте, то он не имеет права требовать возмещение с нанимателя.

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ

Договор дарения подразумевает собой безвозмездную передачу какого-либо имущества. В случае с недвижимостью дела обстоят так же, как и с любым другим имуществом.

При заключении договора важно помнить о следующих вещах:

-По договору дарения одаряемый не должен передавать что-либо взамен дарителю. Например, если квартира находится в залоге у третьего лица, и согласно условиям договора, одаряемый должен погасить перед ним задолженность, чтобы вывести квартиру из залога, такой договор будет приравнен к сделке купли-продажи.

-В договоре дарения ни в коем случае нельзя указывать, что даритель имеет право проживать в квартире до своей смерти. Такое право может быть предусмотрено только договором ренты, но никак не дарения, поэтому договор будет признан недействительным.

-Даритель не имеет права требовать с одаряемого пожизненного материального обеспечения или ухода в рамках договора дарения. Такие условия являются частью договора ренты и пожизненного содержания с иждивением.

-Договор дарения не может предусматривать переход права собственности к одаряемому после смерти дарителя. Например, даритель твёрдо решил, что после его смерти квартира должна достаться его внуку, но только после смерти. Такие отношения выходят за рамки дарения и относятся к процедуре наследования по завещанию.

ЗАВЕЩАНИЕ

Опечатки и неточности

Ошибки, допущенные в завещании, после смерти наследодателя исправить невозможно. Но если они не влияют на смысл завещания и не возникает разночтения, то оснований для признания завещания недействительным не будет.

Рассмотрим несколько примеров:

-У наследодателя было 2 разных квартиры, которые он завещал разным людям, но при составлении завещания была допущена ошибка в кадастровых номерах, адреса квартир были указаны верно. В такой ошибке страшного ничего нет, так как воля наследодателя ясна.

-В завещании были допущены технические ошибки: пропущена буква в имени наследника, неправильно указан метраж квартиры (но есть пометка о том, что в собственность наследнику передаётся вся квартира) – такие ошибки тоже не изменят сути завещания.

Иными словами, если допущенные ошибки не противоречат действительности и не мешают в истолковании завещания, то закон закроет на них глаза.

Ошибки, отменяющие завещание

в завещании могут быть допущены более серьёзные ошибки, которые будут служить основанием для отмены завещания после смерти наследодателя.

-У наследодателя было две квартиры с похожими адресами. При составлении завещания он ошибся и указал один адрес, получилось, что одна и та же квартира была завещана двум разным людям. В таком случае наследники не смогут правильно истолковать завещание и понять, кому какая квартира должна достаться.

-Неправильно указаны ФИО наследника. Например, в завещании фамилия указана одного наследника, а имя, отчество другого. Становится неясно, кому именно наследодатель завещал имущество.

Такие случаи могут показаться абсурдными, но если завещание состоит из множества пунктов, а их может быть и 100, и 150, и даже больше, или в завещании фигурирует много наследников, то нет ничего удивительного, что может быть допущена подобная ошибка.

Однако, ошибка, допущенная в одном пункте, не отменяет другие пункты завещания, прописанные без ошибок, об этом тоже следует помнить. А если из-за ошибки какой-то пункт был отменён, то право собственности на имущество, указанное в нём, будет определяться общей процедурой наследования.

КАК ИСПРАВИТЬ ОШИБКИ В ДОКУМЕНТАХ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

В нашей статье мы рассмотрели основные ошибки, но практически ничего не сказали, о том, как их исправить. В данном случае каждую ситуацию следует рассматривать отдельно.

Поэтому если у вас возникли какие-либо сложности с документами на недвижимость, вы обнаружили там ошибки, либо, наоборот, вам требуется помощь или юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, то лучше всего обратиться за помощью к юристу по недвижимости.

Задавайте свои вопросы в чате на сайте или звоните по телефонам: +7 (800) 500-39-61 (бесплатный) и +7 (499) 490-44-52. Специалист поможет разобраться именно в вашей ситуации и предоставит бесплатную консультацию.