СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договор аренды жилья необходимо заключать, если вы собираетесь снимать или сдавать квартиру. В этой статье мы расскажем все о составлении такого договора, на какие нюансы следует обратить внимание и как обойтись без помощи юристов.

Если вы все же нуждаетесь в помощи юриста по недвижимости, то мы предлагаем вам посетить бесплатную консультацию с нашими специалистами: +7 (800) 500-39-61 и +7 (495) 260-12-19.

ЗАЧЕМ СОСТАВЛЯТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ

МОЖНО ЛИ ПРИ СОСТАВЛЕНИИ ОБОЙТИСЬ БЕЗ ПОМОЩИ ЮРИСТА

ЧТО ДОЛЖЕН СОДЕРЖАТЬ ТИПОВОЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ

ЛИЦА, ЗАКЛЮЧАЮЩИЕ ДОГОВОР

СРОКИ ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ И ОСОБЕННОСТИ, СВЯЗАННЫЕ С НИМИ

ПЛАТА ЗА ЖИЛЬЕ

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ НАЙМА ЖИЛЬЯ

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ

ЮРИСТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ — КУДА ОБРАЩАТЬСЯ ЗА ПОМОЩЬЮ

ЗАЧЕМ СОСТАВЛЯТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ

Если речь идет о сдаче-съеме жилья между физическими лицами, то уместнее говорить о договоре найма жилого помещения. Но относительно права, название соглашения большого значения не имеет, куда важнее — его содержание. Поэтому для удобства в дальнейшем мы будем именовать соглашение сдачи-съема жилья договором аренды.

Итак, договор аренды (или найма) должны заключать все, независимо от отношений сторон. Даже если вы по своей доброте пустили в квартиру пожить родственника или друга бесплатно, необходимо оформить отношения в письменном виде — в такой ситуации заключается договор безвозмездного найма жилья. Таким образом вы сможете избежать возможных споров по поводу того, кто оплачивает коммунальные услуги и не слишком ли много воды и электричества тратит жилец.

Наиболее актуален вопрос о договоре, если за снимаемое жилье квартирант обязан платить. Любые вопросы, связанные с порядком пользования помещением и размером или сроками выплат арендной платы

вполне могут закончиться судом — ст. 162 ГК РФ прямо говорит, что при отсутствии письменного договора в суде нельзя использовать свидетельские показания. Также согласно все тому же Гражданскому кодексу, письменная форма не только прямо предусмотрена для договоров аренды или найма жилья (ст. 674 ГК), но еще и должна использоваться во всех случаях, когда имеет место одно или оба из следующих условий:

• хотя бы одной стороной сделки выступает юридическое лицо;

• сделка на сумму свыше 10 000 рублей заключается между физическими лицами, то есть гражданами.

МОЖНО ЛИ ПРИ СОСТАВЛЕНИИ ДОГОВОРА ОБОЙТИСЬ БЕЗ ПОМОЩИ ЮРИСТА

Сам по себе договор аренды не является чрезмерно сложным документом. Любой грамотный человек, изучив законодательства и сравнив разные бланки договоров аренды жилья, во множестве имеющихся на правовых сайтах или юридических форумах, вполне сможет самостоятельно составить такой договор. Однако бывают случаи, когда все же лучше обратиться к профессионалу. Обычно такая потребность возникает, если:

• есть сомнения в том, что арендодатель имеет право сдавать квартиру;

• договор заключается через посредника, в добросовестности которого вы не уверены;

• размер платы за жилье слишком сильно отличается от того, что просят за аналогичные квартиры в том же районе города.

В этих случаях рекомендуется предварительно проконсультироваться с юристом, и при необходимости заказать составление договора аренды, содержащего все условия, которые защитят ваши права.

Если вам требуется помощь юриста по недвижимости, то мы предлагаем вам на любом этапе сделки посетить бесплатную консультацию с нашими специалистами: +7 (800) 500-39-61 и +7 (495) 260-12-19.

ЧТО ДОЛЖЕН СОДЕРЖАТЬ ТИПОВОЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ

В гражданском праве предусмотрено понятие существенных условий

договора. Если они в тексте не отражены, то договор считается не заключенным. Применительно к аренде жилья существенными будут следующие условия:

• о личности арендодателя и арендатора;

• предмете договора (признаки жилого помещения, позволяющие однозначно определить, что именно сдается в аренду);

• размере арендной платы (в принципе, ее можно не указывать, но тогда вы получите не договор аренды/найма, а договор о безвозмездном пользовании жилым помещением).

ЛИЦА, ЗАКЛЮЧАЮЩИЕ ДОГОВОР

Закон различает 2 вида договоров на временное коммерческое пользование жильём:

 договор аренды жилого помещения, по которому арендатором может быть юридическое лицо;

 договор найма жилья, заключаемый только с нанимателями-гражданами (физическими лицами).

В основном, разница между этими договорами небольшая, потому зачастую и то и другое называют договором аренды. Но все же есть некоторые различия. В частности, по договору найма, заключенному на срок более 1 года, не допускается вселение временных жильцов на безвозмездной основе и размер арендной платы не является существенным условием (поскольку гражданин может разрешить бесплатно пользоваться своей квартирой другим лицам).

Кроме того, в договоре найма должен указываться не только наниматель, но и лица, постоянно с ним проживающие (для аренды этого не требуется). Если такие лица не были указаны сразу, то они могут быть вселены позже с согласия владельца жилья, если площадь, приходящаяся на каждого, соответствует нормам жилищного законодательства. Единственным исключением являются несовершеннолетние: разрешения на их вселение не требуется и соблюдение нормы необязательно.

СРОКИ ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ И ОСОБЕННОСТИ, СВЯЗАННЫЕ С НИМИ

С практической точки зрения договоры, касающиеся аренды помещений, можно разделить на 2 группы:

• договоры продолжительностью более года;

• договоры продолжительностью менее года (краткосрочные).

Деление это связано со следующими особенностями:

1. Если в договоре не указан конкретный срок, то договор, согласно ст. 683 ГК РФ, считается заключенным на 5 лет. Для того чтобы расторгнуть такой договор, арендатор должен письменно предупредить владельца квартиры не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого выселения.

2. Обременения, возникающие в следствие заключения договоров сроком от года, подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра.

В отношении сроков действует правило: если жилец аккуратно платил за квартиру и не нарушал других своих обязанностей по договору, он имеет право по истечении срока договора заключить новый на тот же срок. Владелец квартиры вправе отказать ему в заключении нового договора, но в этом случае он обязан на год воздержаться от сдачи жилья внаем. Если же в течение года он сдал помещение снова, то предыдущий жилец вправе потребовать через суд расторжения нового договора и возмещения убытков, которые он понёс из-за того, что не получил жилье на новый срок. Однако в случае краткосрочных договоров это правило не действует: они могут и не продлеваться.

При необходимости вы можете посетить бесплатную консультацию с нашими специалистами: +7 (800) 500-39-61 и +7 (495) 260-12-19.

ПЛАТА ЗА ЖИЛЬЕ

Размер оплаты по договору найма жилья определяется самими сторонами. Но ст. 682 ГК РФ предусматривает, что законом может быть установлен максимальный размер платы.

Сроки внесения арендной платы тоже регулируются договором. Если же стороны ничего на этот счет в договоре не указали, то действует правило, предусмотренное уже Жилищным кодексом применительно к социальному найму. В соответствии с ним плата за месяц вносится в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за тем, за который причитается оплата.

Кроме арендной платы стороны могут также договориться и о платежах за

коммунальные услуги. Если в договоре этот момент не оговорен, то электричество, воду, теплоснабжение и прочее оплачивает сам наниматель.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ НАЙМА ЖИЛЬЯ

Обязанностями, возникающие у сторон с момента подписания договора являются:

1. Для арендодателя: предоставить помещение, пригодное для проживания. В случае обнаружения недостатков, о которых новый жилец не был предупрежден заранее, он вправе потребовать от владельца квартиры исправления этих недостатков, уменьшения арендной платы или возмещения расходов, которые потребовались на устранение этих дефектов. Возмещение возможно как путем прямого возврата соответствующей денежной суммы, так и удержанием этих расходов из арендной платы.

2. Для арендатора (нанимателя): оплачивать квартиру вовремя, использовать жилье только для проживания и обеспечивать его сохранность.

В свою очередь, кроме обязанностей, стороны имеют и определенные права. О некоторых правах арендатора уже было сказано выше. Помимо этого, арендатор имеет право:

1. При долгосрочном договоре (продолжительностью свыше года) с согласия владельца сдавать помещение или его часть по договору поднайма.

2. Пускать временных жильцов на срок не выше 6 месяцев. Если за их проживание не берется плата (то есть не заключается договор поднайма), то согласие владельца не требуется — достаточно лишь его уведомления. Однако владелец вправе запретить проживание временным жильцам, если в результате их вселения на каждого человека в квартире будет приходиться жилплощадь меньшая, чем предусмотрено нормами этого города.

Спорным моментом является вопрос об использовании помещения для занятий профессиональной или предпринимательской деятельностью. С одной стороны, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает такую деятельность, если она не мешает соседям и другим жильцам квартиры; с другой — ст. 678 ГК РФ прямо предусматривает обязанность жильца использовать помещение только для проживания. Предполагается, что в данном случае

предпринимательская и профессиональная деятельность жильца будет разрешена — но только в том случае, если это прямо отражено в договоре, поскольку ст. 421 ГК РФ предоставляет сторонам возможность заключить даже договор, не предусмотренный законом. Но в этом случае речь уже будет идти о смешанном договоре.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ

Законом предусмотрена ответственность для обеих сторон договора. Арендодатель отвечает непосредственно за передачу помещения надлежащего качества и свободного от прав третьих лиц, но ответственность жильца куда шире.

По закону арендатор отвечает:

1. За сохранность жилья и его использование по назначению. Ответственность за нарушение в данном случае — это возмещение причиненного владельцу ущерба и возможность досрочного расторжения договора через суд по инициативе владельца помещения.

2. За своевременную оплату. Ответственностью будет уплата процентов по ставке Центробанка РФ за все время просрочки, а также возможность судебного расторжения договора, если плата не вносится 6 и более месяцев (для краткосрочного договора — 2 раза подряд).

3. За действия лиц, проживающих в квартире вместе с нанимателем, а также временных жильцов. Для владельца квартиры не важно, кто именно допустил нарушение — отвечать в любом случае будет наниматель.

ЮРИСТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ — КУДА ОБРАЩАТЬСЯ ЗА ПОМОЩЬЮ

При необходимости, на любом этапе сделки мы предлагаем вам посетить бесплатную консультацию с нашими специалистами. Наши юристы по недвижимости готовы разработать план по решению любой вашей проблемы и ответят на все ваши вопросы. Мы поможем вам составить необходимые договоры, урегулировать конфликты по вопросам наследства, дарения, очереди на жилье и т.п. Также при необходимости наши юристы по недвижимости будут представлять ваши интересы в суде.

Связаться с нами вы можете по телефону: +7 (800) 500-39-61 и +7 (495) 260-12-19.