Строительство недвижимости по новым правилам

В 2018 году началась самая значимая реформа строительной отрасли. Был подписан Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Этим Законом внесены существенные поправки в отношения между девелоперами и участниками строительства.

Уже в середине 2019 года застройщики перейдут от долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу счетов. Отмены Договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), как это пропагандируется повсеместно, не планируется. Планируется изменение системы финансирования строительства.

Договоры долевого участия в строительстве, поданные на государственную регистрацию регистрацию после 1 июля 2019 года, должны будут предусматривать использование счетов эскроу. Подробный порядок новых отношений между девелоперами и дольщиками закреплен в Федеральном законе от 01.07.2018 N 175-ФЗ.

Обратите внимание, с 1 июля 2018 г. открытие застройщиком эскроу-счетов является добровольным, а вот с 1 июля 2019 года — обязательным.

Рассказываем в чем суть нововведений.

Раньше участники долевого строительства оплату за строительство жилого дома перечисляли напрямую застройщика. Застройщики на эти деньги строили жилой дом. С 2019 года деньги на строительство жилого дома после регистрации договоров долевого участия в строительстве дольщики вносят на отдельный расчетный счет в Банке и «замораживаются» там до момента оформления прав собственности на квартиру в построенном доме.

Для понимания: счет эскроу - специальный (особый) банковский счет, предназначенный для условного депонирования безналичных денежных средств (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ). Арест, списание, приостановление выдачи сторонам средств со счета эскроу не допускаются (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ). Распоряжаться средствами на счете нельзя. (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ). При банкротстве депонента счет эскроу не закрывается, средства с него не списываются на другие счета (п. 1 ст. 133, п. 3 ст. 189.88 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О банкротстве").

Если Вам уже сейчас необходима консультация относительно сопровождение сделки по заключению договора долевого участия в строительстве и(или) проверку застройщика мы предлагаем посетить бесплатную юридическую консультацию с нашими юристами: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.

В чем привлекательность такой схемы по мнению законодателя, - в случае если у застройщика возникнут проблемы с достройкой дома, дольщик сможет вернуть деньги по истечении обусловленного срока с того самого эскроу-счета. Нововведение обусловлено тем, что раньше дольщики, перечисляя деньги недобросовестному или несостоятельному застройщику, оставлялись и без денег, и без квартиры. Такое же право предусмотрено в случае вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика, а также при возникновении требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или на праве аренды.

Счета эскроу, на которые дольщики будут перечислять средства в счет уплаты цены ДДУ, должны быть открыты в уполномоченном банке, предоставившем целевой кредит. Если застройщик перекредитовался в другом банке, то новые счета эскроу должны открываться уже в нем.

Если же обанкротится банк, то дольщики смогут получить страховое возмещение в полной сумме, но не более 10 млн руб (через Агентство по страхованию вкладов).

Вместе с тем, остается не понятным вопрос, что делать дольщику, если банк, открывший эскроу-счет, обанкротится или у него будет отозвана лицензия. Как «перебросить» деньги из одного банка в другой, и «остаться в сделке», продолжая участвовать в строительстве жилого дома.

Если вы столкнётесь с такой проблемой, или у вас есть опасения на этот счет в будущем, вы можете обратиться за бесплатной юридической консультацией к нашим юристам: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.

Сейчас Минстрой РФ разрабатывает исключения из правил по обязательному заключению эскроу счетов, которые должны быть установлены Постановлением Правительства.

Планируется, что счета эскроу можно будет не использовать, если степень готовности проекта строительства составляет минимум 30% и по ДДУ реализовано не меньше 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.

При этом готовность не всех строек будет оцениваться одинаково. Например, если проект предполагает снос аварийного жилья, при определении степени его готовности будет применяться понижающий коэффициент.

Также новые правила не будут применяться к стройке в рамках реновации жилья в Москве.

В настоящее время проект проходит общественное обсуждение, после чего перечень исключений, возможно, изменится.

Одновременно с банковским контролем над застройщиками вводится и государственный контроль в каждом субъекте РФ в лице специальных контролирующих органов, назначением руководителя которого будет заниматься Минстрой (ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Таким образом, если раньше застройщики для строительства жилого дома пользовались деньгами дольщиков, то теперь, они должны будут строить дома исключительно на собственные средства, а в случае их недостаточности - денежные средства будут предоставляться застройщикам банками на условиях платности.

Таким образом, мечтать о каких-либо скидках, рассрочках и прочих акциях от застройщика – не придется. Уже сейчас некоторые финансовые аналитики полагают, что застройщики постараются переложить плату за пользование проектным финансированием на покупателя, включив в стоимость квартиры.

По мнению Главы Минстроя РФ, условия кредитования застройщиков будут зависеть от успешности их проектов. А это, в свою очередь, повлияет на то, вырастут ли цены на новостройки.

Следует отметить, что определённые преференции при переходе на эскроу-счета получат некоторые застройщики из специального перечня Минстроя, которые работают минимум в пяти регионах и строят свыше 1 млн кв. м жилья. Таким «якорным» застройщикам будет легче и дешевле получить финансирование.

Но это еще не все изменения в законодательстве о строительстве.

Обсуждается создание для защиты прав дольщиков региональных фондов. Такие фонды будут финансировать завершение строительства или возмещать деньги дольщикам. А от обеспечения обязательств застройщика в виде поручительства или страхования депутаты предлагают отказаться. Вместо этого всю ответственность за незавершенное строительство возложат на Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Такие поправки внесены в Госдуму 03.04.2019 (законопроекты № 681472-7 и № 681488-7).

Субъект РФ получит право создать фонд для финансирования и выполнения обязательств застройщика-банкрота, в том числе для завершения строительства. Депутаты предлагают передать фонду имущество застройщика, в том числе права на земельные участки.

Также обсуждается вопрос о внесении материнского капитала на счет эскроу. То есть можно ли будет средства материнского капитала направить на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) жилого помещения. Обсуждаемые поправки появятся в ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Полагаем, в процессе обсуждения поправок к федеральному законодательству, появится ряд дополнительных изменений, поэтому следите за нашими новостями, и если Вы желаете более подробно узнать об изменениях в строительстве и тонкостях покупки недвижимости в новостройках по новым правилам, Вы можете обратиться за бесплатной юридической консультацией к нашим юристам: +7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.